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合同纠纷 04-24 411
【“二手房”买卖合同效力认定】未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由， 主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情 形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公 信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买 卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害 其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有 人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认 定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件 的，应确认买卖合同有效。
