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房产纠纷 04-06 425
涉及农村房屋买卖合同时，人民法院一般首先审查买卖双方是否均属于同 农村集体经济组织的成员。对于《土地管理法》第62条第1款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标 准”，人民法院认为其属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，因此如果房屋 买卖双方属于同一集体经济组织，且双方的买卖行为是出于真实意思表示，不违反 法律行政法规的强制性规定，则房屋买卖合同应属有效。
如果出卖人并非房屋所在集体经济组织的成员，其行为属于无权处分。依据 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规 定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无 效的，人民法院不予支持”。因此，当事人双方均不能以出卖人无权处分为由而主 张合同无效，但此种情况下若未进行房屋产权的变更登记，则不发生物权变动效力。 若出卖人为房屋所在集体经济组织的成员，而买受人并非该集体经济组织成员，则人民法院一般认为宅基地的所有权归农民集体所有，宅基地使用权及宅基地 上房屋不得出卖、转让或抵押。非集体经济组织成员不具备申请取得相关宅基地 及其上房屋的资格，所签订的相关买卖合同应属无效。
