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房产纠纷 04-11 587
名为买卖实际是赠予，法院如何判断
无锡律师认为，是买卖还是赠与并非单纯根据一份合同来判断，而是要根据多个证据综合判断。
一审法院查明，罗姮之母张晶与张英系姐妹关系。张晶于2016年10月9日去世。罗姮父亲罗纪良于2015年7月9日去世，张晶的父母亦先于张晶去世。张晶原系武汉市青山区车站街54门某某房屋的所有权人（单独所有）。
2016年8月1日，张晶（卖方、甲方）与张英（买方、乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字[05]第16768421号），约定甲方将位于武汉市青山区车站街54门301号房屋，面积104.99平方米，出售给乙方，价格为577445元，付款方式为签订合同时付10万元，余款待过户后支付。合同签订后，案涉房屋于2016年8月22日过户登记至张英名下。一审庭审中，张英称案涉房屋“名为买卖实为赠与”，并未支付房款。对此张英提交如下证据，1、张晶于2016年1月9日出具的《委托书》，载明：“因本人腿脚不便，体弱多病，特委托亲妹妹张英女士全权追索、清理、管理本人名下的全部债权，财务。女儿罗姮少不更事，未经本人同意，不得干扰参与本人名下全部事务。必要时，请张英女士，代为管教罗姮”；2、张晶出具的《遗嘱》，载明：“因本人年迈体弱，病入膏肓，为防意外，特对身后事，作如下安排：一、继子罗彬，从不赡养关心本人生活，女儿罗姮好逸恶劳，打我骂我，故本人名下的房屋财产与他们一概无关。二、因妹妹张英一直悉心照料本人生活，故本人名下财产全部赠给她……”；3、张晶病危期间的短信及微信聊天记录。证明罗姮在张晶病危期间未尽赡养义务，罗姮在2016年9月24日曾发短信“放过我好吧，我什么都不要，我已经不在武汉了，什么都给你们，随便你们怎么找，反正找不到我的，我直接去外地投奔我朋友了，神马都不要，钱、房子、我妈都给你们了，再见罗姮”。
一审审理过程中，罗姮申请对上述《委托书》、《遗嘱》的全文及张晶的签名进行鉴定。经法院释明，罗姮坚持要求对《委托书》、《遗嘱》的全文进行鉴定。法院委托湖北两江司法鉴定所进行鉴定，该鉴定于2019年12月30日被退案，理由为对遗嘱全文鉴定无足够样本，无法进行有效对比。后法院委托湖北诚信司法鉴定所再次鉴定，又于2020年5月21日被退案，理由同样为提供的比对样本不足。
一审法院认为，本案的争议焦点在于张晶与张英之间是否存在真实的买卖关系。罗姮主张双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，张英未支付房款，要求解除合同并承担违约责任。张英辩称案涉房屋系“名为买卖实为赠与”，签订房屋买卖合同是为了便于房屋产权过户。对此法院认为，1、案涉房屋过户前，张英未按约定支付首付款，房屋过户后未支付余款，且事后张晶未向张英主张权利；2、张晶生前出具的委托书及遗嘱均有将财产赠与张英的意思表示；3、根据张英提供的微信、短信记录可以看出，罗姮在张晶病危期间未尽到赡养义务。综上，法院采信张英的相关辩称意见，认定张晶与张英是以签订房屋买卖合同的方式办理过户手续，双方之间实际为赠与合同关系。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该规定，案涉房屋已办理了产权变更登记手续，赠与合同已履行完毕，已发生法律效力。故罗姮要求解除房屋买卖合同等诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回罗姮全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取5653元，由罗姮负担。
二审期间，罗姮向本院提交十张照片，拟证明罗姮与其母关系较好。张英质证认为该证据不属于新证据，不能达到罗姮的证明目的。
本院对罗姮提交证据的证明目的不予采信。
二审查明的事实与一审查明事实相同。
本院认为，从案涉“遗嘱”记载的内容看，系张晶对其名下财产的处分。而且案涉的《委托书》、《房屋买卖合同》以及过户的办理均系张晶生前就已经办理完成。故案涉“遗嘱”在性质上实际应为赠与协议，且该赠与行为已履行完毕。《房屋买卖合同》的签订以及房屋的过户均应视为履行赠与的形式要件。罗姮虽对案涉“遗嘱”的真实性提出异议，但确无相反的证据推翻。从现已查明的事实看，罗姮已获得了张晶购买保险的保险利益，罗姮亦用该款项购置了房屋，该事实亦能与案涉“遗嘱”第三条载明的内容相印证。案涉“遗嘱”的真实性已达到民事案件事实认定的高度盖然性标准，应予以采信。诉争的赠与已完成，赠与标的物已过户至张英名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，张英系案涉房屋的所有权人。故罗姮的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，罗姮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11306元，由罗姮负担。
