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无权处分中的买卖合同是否有效

合同纠纷 04-06 123

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1 款规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张 合同无效的,人民法院不予支持”,因此,若买卖合同当事人对标的物无处分权,并 不影响买卖合同的效力。但买卖合同可能会因履行不能而被解除,若出卖人无处分权的买卖合同已经履行,且受让人为善意的,则一般会被人民法院认定为善意,受让人基于善意取得亦可取得标的物的所有权。
(最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法》若干何题的解释(二)》第 条规定:“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后,有义 务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约 办理申请批准或者未申请登记的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的‘其他造 背诚实信用原则的行为’,人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求, 决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实 际损失,应当承担损害赔偿责任。”因此即使批准或者登记是相关买卖合同的生效 要件,未经批准或登记也并不必然导致合同无效。但如果当事人在未取得土地证 和准建证的情况下签订房屋买卖合同,且一直没有得到有关部门的追认,部分人民 法院认为因其涉及房屋和土地买卖违反法律、行政法规的强制性规定,认定此为无效合同。

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