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你的首付算的对不对

锡山区律师 04-19 218

贷款买房现在已经成为多数刚需们的唯一选择,其实谁都不愿意去背着贷款过日子,可是房价太高,一套房动不动就上百万,大部分只能贷款买房了,但是你算的首付正确吗?你准备的首付足够能买到,你想买那套房吗?
这期说下首付的问题,先听下面的案例:小明准备贷款买房,准备了75万,准备买一个250万的房子,他是按照30%计算的,首付75万,剩下的175万贷款,结果银行只批了125万的贷款,剩下的50差价需要小明自己补齐。这样算下来小明要多拿50多万,而拿不出来的话就是违约,需要承担房屋总价的20%。
为什么明明开始计算的很好,到最后首付资金还是不够?这是因为评估价和交易价的问题,因为银行只认可评估公司对于交易房产所出具的评估价格,而交易房产的评估价格比实际成交价要低,所以中间的差价就需要弥补给业主,你的首付就不够了。通常银行找一个第三方的专业评估机构,对房屋做出一个中立性定价,现在定价依据一般是地理位置、小区环境、使用属性、历史价格等等因素。所以说您要是按照250万买的房,就按250万的30%的首付比例算您的首付,那肯定是不对的,您得按评估价格来算您的首付比例。
那么如何避免上述情况,刘律师告诉你几点经验,第一,房产的评估价格一般会比实际的成交价低10%到30%,越新的房低的越少,而老房的评估价会比实际成交价要低的多一些。第二个经验,如果您贷款的话,一定要问问中介公司,这个小区大概评估单价是多少,他们对于这个片区已经交易过的房子评估价值肯定都是非常清楚的,您一定要让他们告诉你,同时帮您准确的计算一下。第三,有的中介可以操作高评高贷,这是有法律风险的,后期我会进行详细讲解。
贷款差额评估价格是买房过程当中首付不够的原因之一,还有一个原因之二,那就是税,现在二手房交易当中主要的税种就是契税,还有个人所得税,当然还有一个增值税,也就是原来的营业税,其中契税是最少的,也最不容易出问题,一般就是房屋成交价1%~3%,而个人所得税的税率从房屋成交价的1%到增值部分的20%不等,1,000万的房个税可能是10万块,也可能是200万,差距这么大,所以这一部分最容易出现纠纷所以一般如果在个税上出现纠纷,那么很难调节,所以为了避免纠纷,我们要把准备工作做在前面,那要怎么算个税呢?在买房之前可以到房屋产权交易中心旁边税务所去问一下,一般都有公式的税率,还有计算方式,这个比您自己查的,还有中介说的都准。另外刚才我们说的还有一个增值税税率是5.6%左右,计算方式和标准也是各地都有不同,您到税务部门一块去看。
以上就是首付计算的问题,无锡房产律师刘波为你讲解房产交易中的各种风险。

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