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锡山区律师 04-18 292
现在大家一起来想象一下，如果你作为一个买房人，我们第一件事是要做什么？对，肯定是先拿计算器把存折拿出来，看看我手里有多少钱，对不对？我准备买多少钱的，房价大概是多少，我能买得起买不起，所以第一件事就是算账是钱，假如你是卖房人，第一件事是干什么还是钱，我这房子能卖多少钱，别卖低了对不对？
所以我把房屋买卖交易流程的第一步就定义为算账，钱是不是有点俗，没办法，咱大家都是俗人，就说俗事等你算好账以后，第二步我们要做什么？肯定是找地儿买或者找地儿卖，你要找谁，他现在只能找中介了，已经被垄断了。
至于你说能上什么同城发朋友圈，找到业主直售客户直买的这种情况，太少了，如果你能找到我祝你成功。
所以第二件事就是找中介买房或者是买房，怎么找中介找什么样的中介，找中介当中都有很多陷阱对不对？所以我们在后面的过程当中都会详细的讲到，我们现在说找中介以后，下一步要干什么？就是让中介带着我们去看房，卖房，让中介给我找客户来看我的房，当买房的看上了房以后，卖房的找到了合适的客户，那么咱就该见面坐下来谈谈价格，看看这个人跟自己有缘没缘，是吧？说话中不中听能不能谈得拢，谈拢了中介极力敦促下双方就该签定金协议下定金了。
所以第四步就是要交定金签定金协议，这个时候中介公司肯定极力的要求您要签居间合同，也就是中介合同同时把中介费交了，所以你要是买房的，从现在这一步就开始疯狂的掏钱了。有朋友问我为什么这会就交中介费，不是应该我买成了房子以后我再交中介费吗？其实按法律上说，只要您双方签了合同就可以收中介费了，但是咱们可以变通可以商量，后面的课我会给大家讲。
那么签完定金协议之后，马上要做的就是第五步，房源核验和购房资质核验，这两项是最近几年才有的一项程序，为什么？因为有限购，我们先说房源核验，房源核验就是说对房屋的真实性、准确性有没有查封，有没有抵押，产权有没有问题，做了一个核实工作，它确实能够保证交易房屋的真实准确无争议，这一步很重要也很有必要。
另外就是我们刚才说到的购房资质核验了，这个是现在因为政府推出了很多限购政策，今年一个明年一个，只要房价一涨就有限购，一限购房价就涨，这个话题我们不继续说了。
所以在这么一个大市场的背景下，出台的一项程序要求，购房资质核验就是说何时买房人是不是符合购房当地的限购政策，有没有购房资质？有你才给你买房，没有你在这待着去。之前我讲到这的时候也有朋友问我，刘律师我觉得不对，我是买房的，我连他产权是不是清晰都不知道，我就跟他签合同。刘律师我也觉得不对，我是卖房的，他有没有购房资质我还不清楚，我就签合同是不是太草率了，我怎么觉得这个步骤应该在签合同之前进行问的好。
按道理说房源核验和购房资质核验确实都应该在双方签署任何书面协议之前来进行，这样咱才能保证签署的协议不会因为这两个问题而出现任何纠纷，可是这两项工作都需要提供大量的证件和资料，你比如说身份证、结婚证，你要离婚还得有离婚证，离婚协议都得拿出来，房产证、购房发票、购房合同、社保缴纳证明、纳税证明，这一系列的资料都是非常隐私的，如果你把这些资料提供给中介机构，现在中国信息泄露那么严重，你说谁敢保证你的信息不会被泄露？
所以大家对这些个人隐私都有强烈的保护意识，而且说通俗一点，无论是买房的还是卖房的，咱都没有确定交易对象的，你是这中介给我找的吗？可能别的中介给我找的客户都不一定在你这签合同，我怎么可能给你这做任何手续。
所以在现实操作中，房源核验和购房资质核验都是在签署了书面协议之后才进行的，我把这个作为房屋交易的第五个步骤，那么在房源核验和购房资质核验都没有出现任何问题的情况下，就到了第六步，签署正式的存量房屋买卖合同，这一步在很多的时候会和定金协议一起签订，但是我个人把它放到了这里，主要是基于房源核验和库房资质核验的结果还没有确定的情况下，如果直接签房屋买卖合同的话，会有一定的问题，所以大家可以先签订定金协议，交了定金之后有了共同的意向，这样大家去确认各自的手续，然后没有问题的情况下再签订房屋买卖合同，这样是最保险的。
可能有听众朋友们会一边听一边拿笔记，我12345的步骤，其实大家不用记，我在课程后面会有赠送的房屋买卖流程图，同时上面还会有我给大家总结的每一步都会有哪些主要的陷阱，大家可以到时候看那个图，再来听我的课更直观，所以大家不用记好好听。
下面我们说第七步，假如业主出售的房屋里原来有按揭贷款或者其他抵押贷款的话，那么需要业主先去结清贷款，解除抵押登记，之后我们就可以进行第八个步骤，也是非常重要的一个步骤，网签，网签就是网上签约的简称，我在刚才案例里已经说了，客户就是因为没有办网签，所以没买成这个房子，所以我说这一步特别重要，网签就是指在各地的建委系统里面，对你们双方已经签署过的房屋买卖事实进行一个网上备案，我这么解释大家就能理解为什么有两份房屋买卖合同了对吧？
关于网签大家可能都听说过可以避税，可以高贷低过等等说法，我会在后面的课程当中一一给大家解答，这里我就不多说了，网签以后要进行的步骤就是银行面签交首付这一步，也就是说如果买方要贷款的话，那么他需要向银行申请贷款，也就是说买卖双方和配偶都需要到银行或者公积金管理中心去签订贷款合同，这一步也叫银行面签，就是说当着银行人的当面签合同，为了什么？
省得有人冒名顶替，你找一假老婆过来，就算不像你也看不出来谁的身份证和本人长得一样，都丑的一塌糊涂，是不是？现在有多少人想把身份证照片换成跟自己一样的，甚至p过的派出所能给你换吗？所以能免签借款合同，同时买房人一般会在这个时候缴纳除了贷款部分的首付款这样做一是能保证买房人的资金能够到位。
二是因为有的银行就特别孙子，他就要求你面签当天付首付，你之前付的钱他都不认，所以好多人就得倒，又怕我把钱给他双份了，他到时候不认怎么办？或者说我给他双份，我要不回来怎么办等等的情况，都是因为银行的成程序性政策要求的，可是没办法人银行牛咱们就只能配合人家的程序来让自己麻烦，这个不是刘律师能解决的。
当然刘律师可以帮你解决的是，如果你怕给人双份钱或者业主拿钱跑了不理你的，那么可以设计一个相对于双方都能互相把控风险的这么一种交割方案到账方案，这是刘医生可以做的，那么银行面签之后批贷了，我们就可以进行下一步了缴税过户。
也就是说大家可以到当地的建委或者是叫房屋产权交易大厅去缴纳税款，同时办理过户手续，这一步一般都是需要在网上提前预约的，而且如果房地产市场红火的时候，预约可能约到一个月两个月，所以签合同的时候，这些时间因素都要考虑进去，过户以后如果买家银行贷款的话，那么银行就会办理新的抵押登记，同时发放贷款给卖家作为尾款。
那么房屋过户以后还要进行一项重要的工作，就是房屋交接和物业交接，产权过给我没用，你房也得给我对不对？所以房屋交接和物业交接就是在房屋过户以后进行的，有人觉得到了这一步之后就结束了，其实没有这一步之后还有一项很重要的步骤，大家知道是什么吗？对户口迁出，这户口是中国特有的，你能不算进去吗？这很重要。所以大家在过户以后交接房屋以后，一定要让业主把户口迁出很重要，千万不要忘了。
好了，截止到户口迁出这一步，那么整个房屋买卖流程才已经算是结束了。
