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锡山区律师 05-11 386
1.多重买卖不动产标的物归属所有权
现行法律及司法解释没有对多重买卖不动产标的物的归属作出明确规定，但 结合我国相关法律法规关于动产多重买卖合同履约顺位的规定与不动产登记发生 物权变动效力的规定，一般情况下，多重买卖不动产的，标的物所有权归属首先依 据不动产过户登记情况确定，双方买卖合同均系合法有效的，先办理了过户登记的
一方取得标的物所有权。在买受人均未办理不动产所有权登记的情况下，首先办 理预告登记的买受人取得标的物所有权，此处需要注意的是，备案合同或网签备案 手续的法律效力并不等同于预告登记的效力，不必然产生物权变动的效果。在多 个买受人均未办理过户登记与预告登记的情况下，首先占有标的物的买受人取得 所有权，在司法裁判中能够提供证据证明首先缴纳房款、维修基金、实际装修入住 使用，并向物管公司交纳了物管费、水电气费的当事人，很可能被认定为首先占有 不动产的一方。其他情况下，人民法院则需要结合买受人支付价款的时间或合同 成立的时间综合判断不动产所有权归属。
此外，实践中还存在各份不动产买卖合同均合法有效，一方买受人已办理过户 登记，另一方买受人已实际入住的情形，由于不动产物权的基本公示方式是登记， 因此一般情况下由办理过户登记的一方取得涉案不动产所有权。对于已经实际入 住的买受人主张其应基于合法有效的买卖合同以及对不动产的实际占有取得涉案 不动产所有权，人民法院一般认为签订不动产买卖合同只是买受人取得不动产所 有权的原因行为，并不会直接导致不动产所有权的变动，买受人取得不动产的所有 权仍需通过办理过户变更手续实现。即使买受人已经付清了房款并实际占有不动 产，其也不能直接取得不动产的所有权，相关不动产所有权应归属于不动产权属登 记人，不动产实际占有人与出卖人的纠纷可以通过违约责任解决。需要注意的是， 实践中还可能存在下述情形：前一买受人在与出卖人签订不动产买卖合同并付清 房款后，长期占有涉案不动产，但却并未要求出卖人协助办理过户登记，出卖人又 与后一买受人签订不动产买卖合同并办理了过户登记。对此，如果前一买受人提 交的证据不足以证明后一买受人与出卖人就涉案不动产买卖合同的签订以及不动 产过户登记存在恶意串通或其他法定无效情形，人民法院一般仍会判决涉案不动 产所有权归属于权属登记人，前一买受人与出卖人的纠纷通过违约责任解决；如果 存在上述恶意串通等情形则依据下文处理。
2.恶意串通与善意取得
如果当事人在不动产买卖中存在恶意串通行为，即使该房屋买卖合同已经在
公证处予以公证，并办理了不动产登记变更手续，房屋买卖合同依然为无效合 同。同时，据此取得的不动产应当返还时，在不动产多重买卖的情况，不动产所 有权的归属还要结合受让人是否“善意”加以判断。部分人民法院认为当善意取 得的标的物为不动产时，对受让人的“善意”需要采用较为严格的标准加以衡量 除支付合理对价外，买受人通常还需要在符合社会认知和生活常理的情况下尽 到作为买受人的注意义务，否则对买受人善意取得不动产所有权的主张人民法
院不予支持。
