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锡山区律师 05-04 370
限购不属于不可抗力，限购属于我讲过的情势变更的情形，也就是买房人在房屋买卖合同履行期间，一旦被国家临时出台的调控政策限购了，不符合购房资质了，那么直接就可以认定为情势变更，原则上买卖双方互相不承担任何违约责任，无责解约，如果无责解约会导致任何一方有重大损失的，那么另一方应当适当予以补偿。比如说签订房屋买卖合同时的价格和现在的价格有巨大差异，这个巨大差异包括涨价或者包括跌价，那么法院可能会判决一方给予另一方适当的补偿，主要是基于公平原则考虑的，所以我们说限购原则上导致的后果都是无责解约，但是这有一个例外，这个例外同样适用于限购，也适用于限贷，即在限购限贷政策出台之前，如果任何一方有违约行为的话，导致房屋买卖合同因为限购或者限贷没有办法履行，就不属于情势变更，也不能无责解约，违约方是要按违约条款承担违约责任的，也就是说一方违约在先，限购限贷政策在后的，你在以限购限贷政策导致合同不能履行为由，要求无责解约是行不通的，违约方要承担违约责任，比如说卖家没有按照合同约定的时间办理网签房源核验手续，买房人们按规定支付首付款等等这些情况，如果这个时候出台了限购政策，导致房屋买卖合同没有办法履行的话，就不是无责解约了，那肯定是要违约方承担违约责任的。
还有一点需要大家注意，我刚才讲的都是房屋买卖合同签订履行在前，国家调控政策出台在后这种情形。如果国家调控政策出台在先，房屋买卖合同签订在后，那么就不属于我上面刚才说的任何一种情况了，因为国家政策出台以后，每一个买卖双方都应该很清楚，任何一方如果再因为政策的导致交易不能履行的话，那就属于责任方违约了，是要赔违约金的。所以这个时间节点很关键，它是判断到底无责解约还是违约的重要依据。
另外国家政策出台以后，肯定会有一个新旧标准的交接时间点，如何界定这个时间点，那就是以网签时间来界定。也就是说在国家调控政策出台之前，已经网签的按照旧标准执行，你是不受政策影响的，政策出台之后再网签的，那就要按新标准执行了。
